空き家問題について考える（その 1 ）

空き家の数は、総務省が5年に一度実施する「住宅・土地調査」で把握できる。直近データは2018年とやや古いが、空き家の数は増加を続けており、日本全体では849万戸の空き家が存在する。住宅総数に占める空き家の比率（空き家率）も年々上昇し、2018年では13.6％である。実に、7戸に１戸は空き家という状況にある（図1）。

人口減少が続く中、空き家の増加は当然と思えるかもしれないが、空き家数に影響するのは、需要側では、人口よりも「住まう単位」となる世帯数である。また、供給側では建築済の住宅総数（ストック）が影響する。以下、世帯数と住宅総数の動向をみよう。

わが国の人口は減少しているが、世帯の細分化などにより世帯数は増えている。世帯数の増加は空き家数を減少させる要因となる。しかし、世帯の細分化と大都市圏への人口流出が進む中で、貸家やマンションなどの集合住宅の需要が増大する一方、地方における既存の戸建て住宅の需要が減少している。こうした住宅需給の質的・地理的ミスマッチは空き家増加要因となる。

一方、住宅総数は増加を続けている。ストックとしての住宅総数が増え続けているのは、解体・除去される住宅数よりも新設住宅数の方が多いからである。図3の折れ線は、新設住宅着工戸数から住宅滅失戸数を引いたもので、年間の住宅ストック増加数を示している。滅失とは、解体や災害により登記が抹消された建物を指す。

下図でわかるように、近年でも住宅総数は年間約80万戸ペースで増加を続けている。これは、2018年時点の空き家数（849万戸）のほぼ1割に相当する。老朽家屋の解体を加速させない限り、今後も住宅ストックは増加を続けるだろう。

住宅総数と世帯数の推移をみると、既に半世紀にわたり住宅総数が世帯数を上回る状況が続いており、必然的に空き家が生じる構造となっている。住宅・土地調査の最新データは2018年であるが、図3の住宅ストック増減と人口統計を用いて、2022年のデータを推計した（図4）。2022年の住宅総数と世帯数のギャップは2018年の841万戸から974万戸に拡大している。

図5に示すように、「住宅総数―世帯数」の数値は、1998年以降は住宅・土地調査の空き家数と概ね一致する。従って、2022年の空き家数は同年の「住宅総数―世帯数」の971万戸程度と推測できる。現在行われている2023年の住宅・土地調査における空き家数は、1000万戸台まで増加する可能性が高いと考えられる。

空き家のうち、管理上の問題が最も大きいのは、用途が「二次的利用」（物置、セカンドハウスなど）、「賃貸・売却用」のいずれでもない「その他の住宅」である。これらは、放置されるか物置として利用される程度であるため、管理が疎かになりやすい。住宅・土地統計調査によれば、2018年時点で、「その他の住宅」が空き家全体の過半を占めている（図6）。以下本稿では、「その他の住宅」である空き家を「その他空き家」という。

国土交通省の「空き家所有者実態調査」によれば、2018年時点の「その他空き家」のうち、91%が戸建てである。また、その他空き家のうち78％が昭和55年以前に建てられたものであり、老朽・破損状況のあるその他空き家は64%にのぼる。

所有者が「その他空き家」を取得した経緯は、58％が相続である。相続は受動的な取得といえるだろう。空き家の管理頻度は「月1回～数回」が36%と最多だが、「年に1回～数回」も25%にのぼる。

今後の空き家の利用計画については、その他空き家では、「空き家にしておく（物置を含む）」が44%と最多。次いで「取り壊す」が22%となっている。

「空き家を管理するうえでの課題」についての回答をみると、「課題なし」が30.2%、「管理作業が大変」が29.8%、「利用予定がないので管理しても無駄」が26.0%、「管理費用負担が重い」が21.6%、「遠方に住んでいるので管理が困難」が21.0%となっている。

私の整理では、自ら管理する場合には「管理作業が大変」、業者に依頼する場合には「管理費用負担が重い」に該当するので、いずれもコスト負担の問題である。「遠方…」も、管理に赴く交通費と体力的・時間的な負担と考えれば、コスト負担の問題である。このように、経済的なコストと負担が、空き家管理面の大きな課題となっている。