不動産テックは海外とは違う日本独自の進化へ
～“不動産テック カオスマップ 第４版” 考察レポート～
昨年の44億ドル（日本円にして約4,800億円）の巨額投資で世界を驚かせたWeWork（ウィワーク）に続き、Softbank Vision Fundが続々と不動産テックのプレイヤーへ投資をしている。WeWorkに続き、テックを活用したスマートな不動産仲介会社Compass（コンパス）に4億5千万ドル（日本円にして約500億円）、テックを活用することでシームレスな建設サプライチェーンを提供するKATERRA（カテラ）に8.65億ドル（日本円にして約950億円）、買取再販のiBuyerのプラットフォームを展開するOpendoor（オープンドア）に4億ドル（日本円にして約450億円）とマーケットを賑わせている。
一方、日本国内でも今年に入っても不動産テックの新サービスが続々と登場すると共に、7月に上場したばかりのGA technologiesが10月にイタンジを完全子会社化するなどベンチャー界隈の動きは活発である。そうした中、不動産テック協会も設立され、筆者も初版から関わっている国内の不動産テックのカオスマップも不動産テック協会へ移管された。国内の不動産テックのカオスマップは2018年3月の第3版まで作成され、この度11月28日に第4版が発表された（図表１参照）。
第4版の更新にも関わらせて頂いた筆者が、第4版について解説させて頂く。今回の第4版の更新ポイントとしては大きく3つある。
- ① カテゴリー定義
- ② 掲載ガイドライン
- ③ 掲載サービス数の大幅増
まず、１つめが①カテゴリー定義である。今回の更新にあたって各カテゴリーの定義を明確にしている（図表2参照）。
カテゴリーの定義を理解する上で留意が必要な点が、“シェアリング”である。マップ中の「シェアリング」カテゴリーの定義は、あくまでも不動産やスペースのシェアリングであるため、ヒトのシェアリングは「マッチング」と「リフォーム・リノベーション」のカテゴリーに属している。「マッチング」におけるヒトのシェアリングとは、建築関連における職人・大工・作業員のマッチングサービスである。また、「リフォーム・リノベーション」におけるヒトのシェアリングとは、主にリフォーム業者のマッチングサービスである。
更に留意が必要な点が、“民泊”である。民泊はAirbnbのようなスペースシェアのサービスは「シェアリング」カテゴリーに属している一方、合法的な民泊物件を集めたポータルサイトは「物件情報・メディア」のカテゴリーに属している。
続いて２つめが②掲載ガイドラインである。掲載ガイドラインは、どのようなサービスを掲載し、どのようなサービスは掲載しないのかという基準を明確にしている（図表3、図表4参照）。今回の掲載ガイドラインに従い、第3版までは掲載していたが、今回の第4版では未掲載としたものも幾つかある。例えば、見た目がテック風のオウンドメディアサイト、Webサイトの構築を請け負うサービス、一括査定系のサービスなどが該当する。ただし、今回の第4版はカオスマップへの新たなサービス追加が主な目的であったため、積極的な未掲載化を今回は行っていない。
また、今回の掲載ガイドラインの策定にあたっては、そもそも論となる“不動産テック自体の定義”を定めている。今後はこうした定義に基づき、掲載ガイドラインの更なる明確化が期待される。
《カオスマップにおける不動産テックの定義》
“不動産テック（Prop Tech、ReTech：Real Estate Techとも呼ぶ）とは、不動産×テクノロジーの略であり、
テクノロジーの力によって、不動産に関わる業界課題や従来の商習慣を変えようとする価値や仕組みのこと。”
最後に３つめが③掲載サービス数の増加である。第3版の掲載数が173だったのに対して、第4版では107増加、17減少、トータルの増減90で合計263と約1.5倍増となっている。カテゴリー別の第3版に対する第4版の純粋な増加数で見ると、「IoT」と「物件情報・メディア」が17の増加、「管理業務支援」が14の増加と続く。また、第3版に対する増減で見ると、「管理業務支援」が17の増加、「IoT」が16の増加、「リフォーム・リノベーション」が11の増加と続く。第3版に対する増加率でみると、「リフォーム・リノベーション」が210%、「IoT」が207%、「物件情報・メディア」が206%、「VR・AR」及び「シェアリング」が190%となっている（図表5参照）。こうした掲載数の増減を見る上で留意して頂きたいのが、第3版から第4版の間にこれらのサービスが立ち上がってのでは無い点には留意が必要である。
早速、これらの大きな動きのあったカテゴリー毎にその動向を見ていきたい。
「リフォーム・リノベーション」のカテゴリーは、市場規模が巨大であるにも関わらず、まだ絶対的な不動産テックのサービスが存在しない未開の地であると言える。矢野経済研究所によると、住宅リフォームの2017年の市場規模は約6.3兆円としており非常に大きく有望である。第4版では、主にリフォーム業者のマッチングサービスが追加された。例えば、ホームプロの『ホームプロ』、セカイエの『リノコ』、アイアンドシー・クルーズの『リショップナビ』、ローカルワークスの『リフォマ』、そしてあのAmazonの『amazonリフォームストア』などである。こうしたリフォーム業者のマッチングサービスが多いのは、「適切なリフォーム業者を選びたいが、業者を評価する術や情報がなく選べない」や「リフォームやリノベーションの見積書の妥当性（単価・数量）や適正価格がわからない」といった業界で昔からある悩み・課題を捉えているためである。
また、Speeeの『ヌリカエ』やドアーズの『外壁塗装の窓口』のように外壁塗装という一部の部位に特化した業者のマッチングサービスも第4版で追加された。外壁塗装はニッチな市場のイメージだが、その市場規模はリフォーム市場約6.3兆円のうち約1.2兆円と想像以上に大きく興味深い。
「リフォーム・リノベーション」のカテゴリーは、第4版で多く追加されたリフォーム業者のマッチングサービスと、リノベ物件情報のポータルサイトの大きく2種類に大別される。後者の具体例としては、コスモスイニシアの『RENONAVI（リノナビ）』、じげんの『menoreno（ミノリノ）』、ツクルバの『COWCAMO（カウカモ）』などが挙げられる。
このように巨大な市場規模、今後更なる中古住宅の流通拡大、多くの業界課題≒多くのニーズなどを鑑みると、まだまだ色々な不動産テックのサービスが登場する可能性のある“未開の地”と言えよう。
「IoT」のカテゴリーは、各種センサー等の連携によりリアルタイムで部屋の状況を確認したり、部屋の照明や家電を操作できるシステム・サービス、スマートロックを用いた入退室管理システムが代表例である。
第4版では、スマートホーム関連のサービスが大幅に追加された。スマートホーム関連は大きく３つに大別される。１つめは、スマートコントローラーやIoTゲートウェイである。例えば、リンクジャパンの『eRemote』等、Nature Japanの『Nature Remo』、IIJの『Cube J1』、Livesmartの『LSmini』、マウスコンピューターの『mouse スマートホーム』などの製品である。２つめは、実際にスマートホーム機器を実装した製品である。例えば、大崎電気の『ホームウォッチ』、大和ハウス工業の『Daiwa Connect』、ミサワホームの『LinkGates』、東急・イッツコムの『インテリジェント・ホーム』、KDDIの『au HOME』などである。３つめは、セキュリティ等の周辺デバイスやサービスである。例えば、セーフィーの『Safie』、Stroboの『leafee』などである。
「物件情報・メディア」のカテゴリーは、物件情報を集約して掲載するサービスやプラットフォーム、もしくは不動産に関連するメディア全般のサービスが掲載されている。第4版で追加された中で一番多いサービスが、合法の民泊物件の情報ポータルサイトである。具体例としては、スリーアローズの『部屋バル』、MINCOLLEの『MINCOLLE（ミンコレ）』、楽天 LIFULL STAYの『Vacation STAY』、スペースエージェントの『booken.jp』などが挙げられる。
ほかには、海外物件を購入したい日本人・日本の物件を購入したい外国人向けの物件情報ポータルサイトでビヨンドボーダーズの『SEKAI property』、コワーキングスペースの情報ポータルサイトでエッグレイの『Coworking JAPAN（コワーキング ジャパン）』、賃貸オフィス物件の情報ポータルサイトで47の『Officee（オフィシー）』、収益物件を中心とした投資用の物件情報サイトでファーストロジックの『楽待』などのように従来の物件情報ポータルサイトとは異なり、特徴的な物件情報ポータルサイトが登場してきている印象である。
「VR・AR」のカテゴリーは、3DモデリングのVR技術を活用した物件の擬似内見などで提供するサービスが代表例であり、第4版でもこのようなサービスが多数追加された。3DモデリングのVRを活用した物件の擬似内見は、不動産会社のWebページ等での活用が一般化してきているが、まだ収益に大きく寄与しているとは言い難く、現時点でも新規性のあるプロモーションの意味合いが強いように感じられる。
一方で、NURVEの『VR内見』のように不動産店舗における御客様との対面接客に活用することで、内見現場へ行く前の擬似内見が可能となり、内見する物件の取捨選別の確度向上や業務効率化に繋がっている。NURVEの場合、見逃せないのが室内画像の取り込みである。動画データとしてスマートフォンで誰でも簡単に取り込むことで、様々な視点からの室内画像のスナップショットを作り出すことができるため、容易に物件広告用の室内画像が作成可能となる。このように、アウトプットの側面が注目されがちなVRの、インプットの側面の有用性が評価されるのは、物件の室内画像の撮影業務という業者側の業務課題に起因している。
「シェアリング」のカテゴリーは、短期〜中長期で空き不動産や空きスペースを貸し出したり、マッチングを行うサービスである。第4版ではシェアリングとしては従来から良くあるオフィスや会議室など空きスペースをシェア・マッチングするサービスが追加された。例えば、軒先の『軒先ビジネス』、エイチの『eichiii』、アベンチャーズの『hOur Office』などである。また、軒先の『軒先パーキング』や第3版で掲載されたAkippaの『Akippa（アキッパ）』のような駐車場のシェアも「シェアリング」カテゴリーの代表例である。
面白いところでは、ecbo（エクボ）の『echo cloak』やモノオクの『monooQ』。ecboの『echo cloak』は、カフェや店舗のちょっとした空いているスペースにコインロッカーと同料金で荷物を預けられるサービスである。モノオクの『monooQ』は、荷物の置き場所に困っている人と自宅の余ったスペースを活用したい人をつなぐ物置きシェアサービスである。このように小さな空きスペースを有効利用して荷物を預けられるサービスの登場は、シェアするスペースの縮小化と私有化の傾向を表している。
「マッチング」のカテゴリー、及び「管理業務支援」のカテゴリーにおいて第4版で追加された主なサービスは“建築・建設”という点で関連性がある。「マッチング」のカテゴリーにおいて、第4版で追加された中で一番多いサービスが、職人・大工・作業員のマッチングサービスである。例えば、助太刀の『助太刀』、ブラニューの『CAREECON』、ユニオンテックの『CraftBank』、メディオテックの『請負市場』などである。
一方、「管理業務支援」のカテゴリーにおいて、第4版で追加された中で一番多いサービスが、建築現場管理や施工管理のサービスである。例えば、穴吹カレッジサービスの『かん助』、オクトの『ANDPAD』、コムテックスの『Kizuku』、MetaMoJiの『eYACHO』、メディオテックの『イエール（ieell.jp）』、ダイテックの『現場情報共有クラウド』などである。
職人・大工・作業員のマッチングサービスも建築現場管理や施工管理のサービスも、建築・建設に近い領域のサービスである。これは近年、熟練工や職人などの人手不足に起因しているところが大きいと推察され、今後も伸びていく領域と思われる。
詳しくは別稿に譲るが、このように日本国内の不動産テックは大きな盛り上がりを見せている。米国がZillowやTrulia、Redfin、Movotoといった不動産情報ポータル、CoStar、Reonomy、Compstak、VTSといった商業用不動産データベース、OpendoorやOfferPadといったiBuyerプレイヤーのようにビッグデータを軸としたサービスが多く盛り上がっている印象がある。
これに対して、日本国内では「価格可視化・査定」や「不動産情報」、「物件情報・メディア」といったビッグデータを軸としたカテゴリーは一巡しており、落ち着いた感がある。これは米国と日本における不動産情報環境の違い（例えば、米国のMLSと日本のREINSの違いやオープンデータの普及状況の違い等）や商習慣などに起因している。すなわち、本来は必要不可欠な不動産情報環境の整備が海外よりも遅れている日本国内において、昨今の不動産テックは海外とは異なる日本独自の進化・日本独自の生態系が育ちつつあると言えよう。
※本カオスマップに関するご意見・ご要望・ご質問につきましては、不動産テック協会のWebサイト（https://retechjapan.org/retech-map/）の問い合わせへ御連絡ください。